Họa phân lô bán nền - Kỳ cuối: Giải pháp ngăn họa phân lô bán nền

Bất chấp các quy định đã có trong luật đất đai từ năm 1987, ở hầu hết các tỉnh thành, việc phân lô bán nền đất ở vẫn diễn ra tràn lan, dẫn đến các khu dân cư tự phát nằm xen kẽ với đất nông nghiệp mọc lên tràn lan. Tại sao như vậy?

Những hậu họa trước mắt và cả lâu dài của việc phân lô bán nền tự phát đã được đưa ra trong loạt bài về "họa phân lô bán nền" của Tuổi Trẻ khởi đăng từ ngày 18-4. Mọi người đều thấy rất rõ hậu họa đó và các chuyên gia, nhà quản lý sẽ phân tích nguyên nhân và gợi ý một số giải pháp cho việc ngăn chặn cơn "đại dịch" phân lô bán nền.

Luật đất đai từ năm 1987 đến nay đều nhấn mạnh quy định Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có và hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên ở hầu hết các tỉnh thành, việc phân lô bán nền đất ở diễn ra tràn lan, dẫn đến các khu dân cư tự phát nằm xen kẽ với đất nông nghiệp mọc lên tràn lan. Tại sao?

Mục đích tốt đẹp bị lợi dụng thành họa

TS Dương Kim Thế Nguyên - trưởng khoa luật Trường Kinh tế, luật và quản lý nhà nước, Trường đại học Kinh tế TP.HCM - cho rằng quy định cho tách thửa các loại đất ban đầu đưa ra có mục đích tốt đẹp, giúp người dân có thể để lại thừa kế cho nhiều người, tặng cho con cháu, chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vì nhu cầu tài chính của gia đình... Tuy nhiên chính sách này sau đó bị lợi dụng, biến tướng thành hoạt động kinh doanh, hình thành nên những người chuyên mua đất lớn, phân lô kiếm lời.

Theo ông Nguyên, luật đang giao nhiều quyền cho chính quyền địa phương về quản lý đất đai nhưng nhiều địa phương lại thiếu năng lực lập và thực thi quy hoạch, cũng như kiểm tra và giám sát các biến động về đất đai.

Lấy ví dụ luật quy định chính quyền cấp tỉnh có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có kế hoạch cho phép chuyển đổi, tách thửa. Trách nhiệm của địa phương phải xác định quy hoạch đồng bộ, bài bản, tránh manh mún, lộn xộn. Tuy nhiên, nhiều địa phương lại quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch cho hình thành nhiều khu đất ở xen lẫn trong đất nông nghiệp, manh mún, tạo kẽ hở để bị một số người lợi dụng kiếm lợi.

"Ngay cả muốn chuyển mục đích, tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch. Nếu làm không đúng trách nhiệm, có sự sai phạm, bất thường, lợi dụng chính sách, địa phương sẽ sớm phát hiện và có biện pháp ngăn chặn", ông Nguyên chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - nhìn nhận chính sách phân lô bán nền bị lợi dụng do luật quy định không rõ, thiếu nhất quán và việc thực thi luật không nghiêm. Luật hiện nay quy định chính quyền địa phương quy định điều kiện và diện tích tối thiểu được tách thửa với các loại đất nên muốn hiểu sao thì hiểu. Và khi các địa phương đưa ra quy định về tách thửa đất nông nghiệp lại bị các nhóm đầu tư lợi dụng.

Ông Châu cho rằng cần phân biệt rõ đất nông thôn và đô thị để có quy định phù hợp về việc tách thửa. Đối với đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư đô thị, hay điểm dân cư nông thôn hiện hữu cần cho người dân tách thửa, đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất đúng thực tế sử dụng. Trường hợp do nhu cầu nhà ở cần phải mở rộng quy hoạch điểm dân cư nông thôn ra các khu vực đất nông nghiệp thì chính quyền địa phương phải xin điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích, phân lô và đấu giá cho người dân. Ưu tiên người dân sinh sống ở địa phương.

"Còn với đất nông nghiệp, nếu tách thửa phải có dự án nêu rõ mục đích tách thửa, còn nếu không dứt khoát biến tướng qua nhà ở thì xử phạt nghiêm khắc", ông Châu kiến nghị.

Hạn chế khu dân cư mọc tràn lan, xâm lấn đất sản xuất

KTS Huỳnh Xuân Thụ, phó chánh văn phòng Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.HCM, cho rằng ở vùng nông thôn phải phân biệt rõ vùng đất sản xuất và khu dân cư nông thôn. Đối với đất sản xuất, chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước và xu thế chung của thế giới phải làm sao tích tụ, hợp tác hóa đất đai để tạo nên các vùng sản xuất lớn, ứng dụng công nghệ hiện đại, đầu tư vốn lớn.

Còn đối với khu dân cư cũng phải quy hoạch tập trung, tránh mở rộng manh mún, xâm lấn, làm nát đất sản xuất. Nếu để khu dân cư mọc xen cài đất sản xuất sẽ tạo ra sự manh mún, không kết nối được hạ tầng điện, đường, trường, trạm…, vừa phá nát quy hoạch vừa phá nát sản xuất. Do vậy, cần có quy định chỉ quy định "mở" về tách thửa trong khu dân cư và hạn chế tách thửa (bằng các công cụ về thuế, điều kiện kỹ thuật) nhỏ, băm nát đất nông nghiệp.

"Không thể cấm tách thửa vì vi phạm quyền công dân nhưng cơ quan có thẩm quyền có quyền yêu cầu chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, nếu không sẽ bị chế tài hoặc hạn chế bằng công cụ thuế", ông Thụ gợi ý.

Theo ông Thụ, cần có những quy chuẩn kỹ thuật để hạn chế người thành thị về vùng sản xuất đất nông nghiệp. Bởi thực tế, dự án bất động sản đi đến đâu, đất đai hoang hóa, lãng phí đến đó. Việc thương mại hóa khiến đất nông nghiệp tăng giá, giá thuê bị đẩy lên cao và bài toán sản xuất phá sản. Về lâu dài, đất sản xuất để hoang hóa, người nông dân, doanh nghiệp không tiếp cận được đất sẽ tàn phá sức sản xuất, lãng phí nguồn lực.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường, cho rằng chỉ nên cho tách thửa quy mô nhỏ đối với các trường hợp người dân có nhu cầu (thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng) thật. Hay đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư, không có khả năng canh tác cũng phải cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đất tạo ra sinh kế, không bị bỏ lãng phí. Riêng việc tách thửa đất ở quy mô lớn để kinh doanh phải có dự án và kiểm soát chặt chẽ các yêu cầu về kết nối hạ tầng.

Ông Võ cho rằng việc một lô đất có vài nghìn mét vuông mà tách đến hàng chục lô là bất thường và phải xem xét trách nhiệm của chính quyền địa phương trong khâu giám sát. Nếu cho tách ồ ạt như vậy là tiếp tay cho các dự án phân lô bán nền trá hình, làm đất ở nông thôn bị băm nát và xuất hiện các dự án "ma" gây nhiều phức tạp.

"Nên học tập kinh nghiệm của các nước không cho chia lô bán nền trong cơ chế thương mại, chỉ cho chia lô bán nền trong các dự án được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ để phục vụ nhu cầu xã hội, ví dụ như dành cho người có thu nhập thấp", ông Võ nói.

TS Lê Đăng Doanh - nguyên viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương - cho rằng Luật đất đai 2013 sửa đổi sắp tới cần cấm chia lô bán nền với mục đích thương mại. "Những khu vực có quy hoạch nhà ở xã hội phải công bố rõ dự án để người dân biết và dễ dàng kiểm soát. Công khai minh bạch thì mới quản lý, định hướng phân lô bán nền lành mạnh, phục vụ đúng đối tượng, không biến tướng như những năm qua", ông Doanh nhấn mạnh.

Quy định chặt quy mô, khu vực được phân lô

Ông Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM - nhận định ở một số địa phương, nhất là các tỉnh thành có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao như TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…, việc phân lô đất ở là hệ quả do áp lực phát triển nhà ở của người dân trong bối cảnh đô thị hóa, công nghiệp hóa. Tuy nhiên ở một số tỉnh thành khác, hiện tượng này được cho là do tình trạng "sốt đất", "đầu cơ", với vai trò xúc tác không nhỏ của những người đầu cơ đất đai và "cò" đất.

Do vậy, cần quy định chặt chẽ về điều kiện được phân lô: quy mô phân lô, khu vực được phép phân lô, yêu cầu kết nối về kết cấu hạ tầng của lô đất… Nếu không đảm bảo được các điều kiện này, cần lập dự án để đảm bảo tính kết nối, đồng bộ, hiện đại và mỹ quan trong phát triển đô thị. Các quy định về điều kiện được phân lô cần được nghiên cứu nghiêm túc.

Siết chặt quy định tách thửa đất nông nghiệp

TS Nguyễn Văn Đáng - Viện xã hội học và phát triển, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh - cho rằng cơ quan quản lý cần quản chặt khâu tách thửa đất, làm rõ việc tách thửa nhằm mục đích gì. Nếu làm chặt, các tổ chức, cá nhân không thể phân lô bán nền được. Mặt khác cần siết chặt việc quản lý về đầu tư xây dựng. Theo đó, sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp làm trang trại thì được nhưng sử dụng xây biệt thự, làm nhà vườn, tách thửa để bán là sai mục đích, cần xử lý nghiêm.

Ông Nguyễn Hồng Quế - chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai (Sở Tài nguyên - môi trường tỉnh Đồng Nai) - nói: "Tình trạng phân lô, bán nền trái phép diễn ra một cách tràn lan là hệ quả khi chúng ta chưa có những biện pháp đủ sức chế tài. Phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp đã làm lãng phí về quỹ đất nông nghiệp, không đúng chủ trương "dồn điền, đổi thửa" để sản xuất hàng hóa nông nghiệp quy mô lớn. Mặt khác, tình trạng xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp còn hình thành những khu dân cư tự phát, không có kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, băm nát quy hoạch".

Theo ông Quế, Sở Tài nguyên - môi trường đang tham mưu cho UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quyết định mới để quản lý đất đai, trong đó sở đang đề xuất tăng hạn mức đất nông nghiệp được tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị và nông thôn. Theo đó, đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy định hạn chế tối đa tình trạng tách thửa đất nông nghiệp tại những khu vực đã được quy hoạch vào mục đích sản xuất nông nghiệp và giao cho UBND cấp huyện, TP chỉ giải quyết đối với các trường hợp thừa kế và hoàn cảnh đặc biệt khó khăn cần phải chuyển nhượng đất... Đồng thời, tăng cường vai trò, trách nhiệm của chính quyền phường, xã, thị trấn trong việc sử dụng đất xây dựng, đảm bảo đất sử dụng đúng mục đích và kiên quyết xử lý các công trình, nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp...

Ông Quế cũng đề xuất các công cụ về thuế tài sản để hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai..

HÀ MI - BẢO NGỌC

Tổng cục Quản lý đất đai nói có thể xử lý hình sự, nhưng...

Thực tế trong nhiều năm qua, dù UBND các địa phương có yêu cầu làm rõ trách nhiệm hình sự các vụ việc phân lô bán nền trái phép nhưng số lượng vụ án bị khởi tố rất hiếm hoi. Dường như thống kê chỉ nổi lên vụ Công ty Alibaba và một số công ty ít ỏi.

Ông Đào Trung Chính, tổng cục phó Tổng cục Quản lý đất đai Bộ Tài nguyên - môi trường, cho rằng sai phạm ở quy mô nhỏ sẽ bị xử phạt hành chính, yêu cầu khôi phục hiện trạng đất đai ban đầu. Đối với sai phạm phức tạp, quy mô lớn có thể bị xử lý hình sự.

Ông Chính khẳng định luật chỉ cho phép tách thửa đất nông nghiệp theo dạng tặng, cho, thừa kế hoặc dồn ô, đổi thửa, hoán đổi sắp xếp lại đồng ruộng. Nếu tự ý phân lô bán nền đất nông nghiệp là trái luật. Luật đất đai 2013 cũng yêu cầu các địa phương phải quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, vấn đề trách nhiệm của các địa phương phải quản lý việc tách thửa đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích gì.

Nhiều khu đất nông nghiệp được san lấp chuẩn bị “xẻ thịt” ở tỉnh Đồng Nai - Ảnh: TỰ TRUNG

Vi phạm lớn thì chuyển hồ sơ xử lý hình sự

* Vậy theo ông, trách nhiệm để xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan ở nhiều địa phương hiện nay thuộc về ai, cần làm gì để khắc phục tình trạng này?

- Từ xã lên huyện, tỉnh đều có nhiều cơ quan quản lý, giám sát, thanh tra, kiểm tra về đất đai, xây dựng. Do vậy trách nhiệm trước tiên là của các địa phương, đặc biệt là chính quyền cấp cơ sở. Có những khu vực phân lô cả chục hecta, cả xã hội nhìn thấy nhưng cơ quan quản lý địa phương không xử lý là bất bình thường. Chính quyền cấp xã, phường có trách nhiệm giám sát, quản lý đất đai trên địa bàn, khi phát hiện vi phạm phải ngăn chặn, xử lý, trường hợp sai phạm phức tạp, quy mô lớn, vượt thẩm quyền phải báo cáo cấp trên xử lý.

* Thực tế việc lợi dụng hiến đất làm đường để phân lô bán nền trái luật khá phổ biến kiểu "con voi chui lọt lỗ kim". Phải chăng địa phương "ngó lơ" sai phạm?

- Hiến đất làm đường giao thông phải đúng với quy hoạch xây dựng giao thông địa phương. Trước khi đồng ý cho người dân làm đường, địa phương cần rà soát quy hoạch xem có cần thiết xây dựng con đường đó không. Không thể để người dân, thậm chí giới đầu cơ đất đai muốn vẽ đường đến đâu cũng được. Quản lý tốt quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông sẽ ngăn chặn từ xa nạn phân lô bán nền.

* Những vi phạm san gạt cả quả đồi hay khu đất nông nghiệp rộng nhiều hecta để phân lô bán nền nên xử lý thế nào?

- Những vi phạm phân lô bán nền quy mô lớn, vượt quá ngưỡng xử phạt hành chính, không thể khôi phục hiện trạng đất như ban đầu, các địa phương có thể chuyển sang cơ quan điều tra xem xét xử lý hình sự. Đồng thời cần xem xét trách nhiệm của chính quyền cơ sở trong việc buông lỏng quản lý đất đai, để xảy ra hàng loạt sai phạm, trong đó có những sai phạm phân lô, bán nền, xây dựng công trình trái phép quy mô lớn.

Không buông lỏng sẽ không có vi phạm

* Có nên sửa Luật đất đai theo hướng cấm chia lô, tách thửa để ngăn chặn triệt để tình trạng phân lô bán nền tràn lan hiện nay?

- Để ngăn chặn nạn phân lô bán nền tràn lan ở các địa phương, chính quyền địa phương cần quy định chặt chẽ hơn các trường hợp được chia ô, tách thửa đất, đặc biệt cần quản lý chặt mục đích chia tách thửa đất. Các địa phương phải quy định rõ diện tích tối thiểu được tách thửa và những khu vực nào được tách thửa để quản lý thống nhất.

* Có ý kiến cho rằng luật hiện giao quyền quá rộng cho chính quyền địa phương, theo ông, sắp tới có nên quy định cụ thể điều kiện, các trường hợp được tách thửa đất ngay trong hệ thống văn bản luật, nghị định, thông tư để thống nhất quản lý trên cả nước?

- Mỗi địa phương có đặc thù khác nhau nên không thể cùng áp một quy định. Các địa phương không thể nói luật quy định như vậy không quản được, mà do chính quyền địa phương đang làm chưa hết trách nhiệm. Tùy theo điều kiện của mỗi địa phương, quản lý đất đai phải theo quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng từng loại đất, chứ không có chuyện luật cho tách thửa, người dân muốn làm gì thì làm. Nếu không có sự buông lỏng quản lý đất đai của chính quyền địa phương, đặc biệt là chính quyền cấp cơ sở, sẽ không có chuyện phân lô bán nền tràn lan hiện nay.

BẢO NGỌC thực hiện

Theo Tiến Long-Quang Thế/Tuổi trẻ