Luật Đất đai: Sửa đổi hay làm luật mới?

Thứ ba - 27/09/2022 15:38
Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục đồng ý cho Chính phủ lùi thời điểm trình dự án sửa đổi bổ sung Luật đất đai đến cuối năm 2022. Đây là lần thứ 4, việc sửa đổi bổ sung Luật đất đai được gác lại trong khi nhiều vấn đề vướng mắc, phát sinh trong thực tế đang rất cần được giải quyết.
111
Cần sửa Luật đất đai để đồng bộ với các quy định liên quan. Trong ảnh: khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP.HCM. -Ảnh: QUANG ĐỊNH
Từ năm 1987 đến nay, nước ta đã có 4 Luật đất đai chính thức và nhiều luật sửa đổi bổ sung. “Tuổi đời” của một Luật đất đai dài nhất chỉ 10 năm.

Từ “đền bù” sang “bồi thường”

Luật đất đai năm 1987 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Đạo luật này chỉ quy định về chế độ quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất đai, nghiêm cấm phát canh thu tô dưới mọi hình thức.

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), Nhà nước công nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Các tổ chức được Nhà nước giao đất và cho thuê đất.

Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 cho phép tổ chức, hộ gia đình cá nhân nhận QSDĐ từ người khác mà vẫn có 5 quyền theo quy định (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ).

Các tổ chức (đặc biệt là doanh nghiệp) trước đây chỉ có một con đường duy nhất là chờ Nhà nước giao, cho thuê đất thì nay có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác. 

Cùng với quyền được chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, việc “mua đi bán lại” QSDĐ của các tổ chức được pháp luật công nhận, các quan hệ mua bán dần được công khai, tạo nên thị trường bất động sản ban đầu. 

Lần đầu tiên Nhà nước công nhận đất đai có giá, do Nhà nước ban hành. Luật đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung năm 2001 trước khi hoàn thành sứ mệnh lịch sử với quy định về khung giá đất, phương pháp xác định giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất…

Luật đất đai năm 2003 được giới chuyên gia nhận định là đạo luật đặt nền móng cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ khi quy định QSDĐ như một loại hàng hóa (đặc biệt) trên thị trường, có giá thị trường, được góp vốn, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, được giao dịch sản phẩm hình thành trong tương lai…

 Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường, nhận xét: Luật đất đai năm 2003 đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện cho hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, lần đầu tiên Nhà nước công nhận có giá đất thị trường trong quy định “bảng giá đất phải phù hợp với giá đất thị trường”. 

Ngoài ra, luật còn quy định rõ trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân thực hiện các quyền của mình.

Điểm mới nữa là Nhà nước thu hồi đất phải bồi thường cho người sử dụng đất thay vì đền bù. Quan hệ bồi thường là một trong những quan hệ dân sự, gần gũi với cơ chế thị trường và được sử dụng rộng rãi, phổ biến hơn trong các giao dịch mà đôi bên cùng thương lượng trong vị thế bình đẳng.

Cơ chế thị trường bị thử thách

Luật đất đai 2013 đã được thực thi 8 năm. Nhưng những năm gần đây, thị trường bất động sản liên tục bị thử thách khi các dự án nhà ở không triển khai được và tình trạng phân lô bán nền tràn về các vùng nông thôn, giá đất nông nghiệp tăng vọt…

Trong số vướng mắc của hơn 100 dự án bất động sản mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa kiến nghị UBND TP, gần phân nửa liên quan đến việc định giá đất, tính tiền sử dụng đất.

Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM chỉ ra nhiều tồn tại, vướng mắc khi thi hành Luật đất đai từ năm 2014 đến nay: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chậm, chưa có cơ chế tạo quỹ đất sạch, chưa thực hiện được việc giao đất thông qua đấu thầu các dự án có sử dụng đất…

 Các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, dự án đã đưa đất vào sử dụng thì chậm được tính tiền sử dụng đất nên chưa thể cấp giấy chứng nhận cho người dân…

Bảng giá đất được xây dựng theo khung giá đất do Chính phủ ban hành chỉ bằng khoảng 20% giá đất giao dịch trên thị trường, gây khó khăn cho công tác định giá đất cụ thể…

Trong khi đó, giới doanh nghiệp, chuyên gia nhận định: Bảng giá đất ở các địa phương không theo kịp biến động thực tế khiến thị trường nhà, đất không minh bạch khi giao dịch thực tế giá cao nhưng người dân thường khai giá thấp trong các hồ sơ chính thức.

Các quy định về thuế không khuyến khích người dân đưa đất vào sử dụng, không hạn chế được đầu cơ bất động sản dẫn đến đất đai bị chuyển nhượng lòng vòng, bỏ hoang…

111
Chính sách của Luật đất đai cần cởi mở hơn để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Trong ảnh: một dự án chung cư được xây dựng ở TP Thủ Đức (TP.HCM). Ảnh: QUANG ĐỊNH

Sửa theo hướng nào?

Từ năm 2019, khi có chủ trương sửa Luật đất đai, nhiều địa phương, đơn vị góp ý theo hướng sửa đổi bổ sung trên nền văn bản luật hiện tại để giải quyết những vấn đề bất cập, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật. 

Cụ thể như việc đánh thuế tài sản là bất động sản, hạn chế đầu cơ đất đai, quy định đấu giá QSDĐ công có giá trị lớn… Nhiều ý kiến cho rằng nên xây dựng một đạo luật mới, độc lập hoàn toàn với đạo luật cũ thì mới giải quyết triệt để những vấn đề vướng mắc hiện tại.

Ông Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 7 (TP.HCM), cho rằng: nếu chỉ xây dựng dự án Luật đất đai sửa đổi, bổ sung trên nền luật hiện hành thì ít tốn thời gian và có thể giải quyết các phát sinh trước mắt. 

Nhất là các dự án bất động sản, những dự án đầu tư công phải chờ đợi nhiều năm vì các vướng mắc, chồng chéo của hệ thống pháp luật liên quan sẽ có lối ra, giải phóng nguồn lực của xã hội. 

Tuy nhiên, những đòi hỏi thực tế về quản lý đất đai đang diễn ra rất nhanh mà triết lý chủ đạo của Luật đất đai 2013 xây dựng cách đây 10 năm đã không còn phù hợp. 

Cụ thể về khung giá đất, bảng giá đất, tiền sử dụng đất hay vấn đề giao đất, cho thuê đất, quan điểm về bồi thường, giải phóng mặt bằng…đều lạc hậu. 

“Nếu sửa nhiều vấn đề thì Luật đất đai như một cái áo bị “vá chằng vá đụp”, có thể giải quyết vấn đề này nhưng lại phát sinh vướng mắc khác, không lâu bền”, ông Thắng nhận xét.

Còn xây dựng dự án Luật đất đai mới thì cần nhiều thời gian, công sức, tiền bạc. Nhưng một đạo luật mới sẽ thể hiện triết lý mới về quản lý, khai thác đất đai để biến nguồn tài nguyên đặc biệt này thành tài sản vô giá, vừa khai thác cho hôm nay mà vẫn có để dành cho thế hệ mai sau.

 Việc xây dựng luật mới cần có sự đồng thuận cao để cùng sửa chữa những quy định liên quan như thuế, kinh doanh bất động sản, nhà ở, quy định về đầu tư, xây dựng… để khi ban hành luật thì các hướng dẫn mới đi theo sẽ đồng bộ, vận hành trơn tru.

“Để giải quyết những vướng mắc hiện tại, Chính phủ có thể ban hành nghị định cho nhanh. Về lâu dài cần xây dựng một đạo luật mới để giải quyết triệt để và toàn diện vấn đề”, ông Thắng đề xuất.

Ông Đặng Hùng Võ khẳng định phải sửa Luật đất đai. Bộ tứ Luật Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở luôn đi cùng nhau, ba luật kia đang nghiên cứu để sửa mà Luật đất đai “nằm yên” thì không giải quyết tận gốc các vướng mắc hiện tại trong vấn đề đầu tư các dự án và thị trường bất động sản. 

Quốc hội cần tính toán xem việc xây dựng đạo Luật đất đai mới tốn bao nhiêu tiền và đem ra đấu thầu xây dựng luật. Điều kiện của người hoặc nhóm người dự thầu sẽ là các chuyên gia độc lập, không dính dáng đến những lợi ích gắn liền với đạo luật này.

“Dù có giao cho Chính phủ xây dựng Luật đất đai sửa đổi bổ sung thì tương lai gần, chúng ta cũng phải xây dựng một đạo luật đất đai mới”, ông Võ nói. ■

Bốn lần lùi thời gian sửa đổi Luật đất đai

Nghị quyết 57 của Quốc hội năm 2018 về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019, Luật đất đai sửa đổi bổ sung sẽ được thông qua vào kỳ họp thứ 8 của Quốc hội khóa XIV (năm 2019). 

Năm 2019, Quốc hội đồng ý để Chính phủ lùi thời hạn trình dự án Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai thêm hai kỳ họp, thông qua lại kỳ họp thứ 10 (năm 2020). Đại diện Bộ Tài nguyên - môi trường cho rằng đây là dự án luật quan trọng, phức tạp và nhạy cảm, đặc biệt tác động đến chính trị, quốc phòng, an ninh xã hội của đất nước. Vì vậy cần nghiên cứu, đánh giá sâu hơn một số nội dung như đất của cơ sở tôn giáo, bồi thường giải phóng mặt bằng, người nước ngoài mua đất, tích tụ đất đai…

Tháng 4-2020, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa luật này ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020 và lưu ý Chính phủ trình dự luật này vào kỳ họp thứ 2 của Quốc hội XV cuối năm 2021. Tháng 7-2021, Quốc hội khóa XV đồng ý để Chính phủ trình dự luật đất đai sửa đổi bổ sung để lấy ý kiến lần 1 vào kỳ họp tháng 5-2022, lần 2 vào kỳ họp tháng 10-2022. Nhưng phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội giữa tháng 4 vừa qua, Chính phủ tiếp tục trình xin lùi thời hạn trình dự án Luật đất đai sửa đổi.

 

Theo Dương Ngọc Hà/Tuổi trẻ

 

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết

  Ý kiến bạn đọc

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

THƯ VIỆN ẢNH ĐẸP
906029e10ba3d7fd8eb2.jpg 32b8e242c0001c5e4511-1.jpg f774eba794e548bb11f4.jpg 7a0a8baca9ee75b02cff.jpg dcd1d242f0002c5e7511.jpg 23289506b7446b1a3255.jpg 66d134e644a498fac1b5-1.jpg 8a334df96fbbb3e5eaaa.jpg ec1643b261f0bdaee4e1.jpg 75528951ab13774d2e02.jpg 740f0438267afa24a36b.jpg 9e931db13ff3e3adbae2.jpg eef9d3a2f1e02dbe74f1.jpg ac94b8a49de641b818f7.jpg ae0f6bdb499995c7cc88.jpg 895e11f733b5efebb6a4.jpg 27c48a2ea86c74322d7d-1.jpg f7b945c06782bbdce293.jpg 0f6e3f741c36c0689927.jpg c23927250467d8398176.jpg ea6a58024d7f8c21d56e-1-1.jpg 4f0be64af33732696b26-1.jpg b673068913f4d2aa8be5-1.jpg 1d4bb15da420657e3c31-1.jpg 35021b9c0ee1cfbf96f0-1.jpg ffc69024855944071d48-1.jpg 87e8e87cfd013c5f6510-1.jpg f7a58a679f1a5e44070b-1.jpg 5b9e981a8d674c391576-1.jpg dfefc79bd2e613b84af7-1.jpg 02ac9b4b8e364f681627-1.jpg 142989b99cc45d9a04d5-1.jpg fe3d1d75bf087e562719.jpg 94d3461b53669238cb77-1.jpg f38c46ee539392cdcb82-1.jpg 7f5885f9908451da0895-1.jpg e5c4472a52579309ca46-1.jpg 3b20a26fb712764c2f03-1.jpg 0506885d9d205c7e0531-1.jpg 1389b67fa302625c3b13-1.jpg f69297bc83c1429f1bd0-1.jpg 33f61d080875c92b9064-1.jpg e71f3a932feeeeb0b7ff-1.jpg 3b4258344c498d17d458-2-1.jpg aecc18440d39cc679528-1.jpg 01b53b002e7def23b66c-1.jpg 7536f22be75626087f47-1.jpg f87058784d058c5bd514-1.jpg 48dd535d4620877ede31-1.jpg 2799f500528d99d3c09c-1.jpg 0905f0a2572f9c71c53e.jpg 0b4698843f09f457ad18.jpg d5502603818e4ad0139f.jpg c364cdd36a5ea100f84f.jpg 4126eb8e4c03875dde12.jpg 35b9c64f61c2aa9cf3d3.jpg eb2c4421e0ac2bf272bd.jpg cd43fd4859c5929bcbd4-1.jpg a7896047c7ca0c9455db.jpg 370c09e6ae6b65353c7a.jpg 3b96701bd7961cc84587.jpg f369334897c55c9b05d4.jpg d203ce4d69c0a29efbd1.jpg b91ad73673bbb8e5e1aa-1.jpg 520c873d23b0e8eeb1a1.jpg 8f815695f21839466009.jpg d9977394d7191c474508.jpg b94a739fd4121f4c4603.jpg IMG-8015-1.jpg IMG-8020-1.jpg IMG-8014-1.jpg IMG-8021-1.jpg IMG-8007-1.jpg IMG-8017-1.jpg IMG-8018-2.jpg IMG-8016-1.jpg IMG-8013-1.jpg IMG-5512.jpg IMG-5489-1.jpg IMG-5516.jpg IMG-5498.jpg IMG-5504.jpg IMG-5510.jpg IMG-5515.jpg IMG-5497.jpg IMG-5529.jpg IMG-5503.jpg IMG-5509.jpg IMG-5514.jpg IMG-5494.jpg IMG-5518.jpg IMG-5501.jpg IMG-5507.jpg IMG-5513.jpg IMG-5493.jpg IMG-5517.jpg IMG-5500.jpg IMG-5505.jpg TS9-3861-2.jpg TS9-3794-2.jpg
  • Đang truy cập21
  • Hôm nay2,837
  • Tháng hiện tại90,915
  • Tổng lượt truy cập2,936,118
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây